La “nuova” perequazione

Il “diktat” della Provincia ( se non cambi ti giudico “non conforme alle leggi” e quindi il PSC deve essere “rifatto”) sembra avere avuto un certo successo. Confrontiamo innanzi tutto le due diverse perequazioni che in tempi successivi sono state adottate dal nostro Consiglio. Della prima ho già abbondantemente scritto nell’articolo “Perequazione e verde periurbano” della seconda dirò qualcosa alla fine del confronto. Ho abbastanza perso la fiducia che le problematiche possano trovare soluzione discutendone (almeno in questo caso). Si può sperare solo che Provincia e Regione confermino il loro parere negativo di “non conformità” alle leggi vigenti. Cosa che io do per scontata

(cliccare sulle pagine per ingrandirle)

 prima perequazione  seconda perequazione
 vecchiapereq1  nuovapereq1
 vecchiapereq2  nuovapereq2
 vecchiapereq3  nuovapereq3
nuovapereq4
 nuovapereq5
 nuovapereq6
 nuovapereq7

Innanzi tutto sembrerebbe che in questa nuova versione del PSC sparisca la funzione del verde periurbano di essere la “moneta di scambio” con cui ottenere i diritti a costruire (nelle apposite aree indicate nel PSC ). Nella prima versione (del PSC) “regalavi” al Comune un po’ di verde periurbano, ovunque allocato, o comunque monetizzavi nelle casse del comune il suo “teorico” acquisto, e potevi costruire un tot di metri cubi nelle aree edificabili in tuo possesso. Questo era il caposaldo della prima perequazione. Ovviamente una aberrazione, ma ne ho già parlato. Ricordo anche che nella prima perequazione solo gli ATO CR e CT erano soggetti a perequazioni mentre gli altri ATO, edificabili, erano soggetti solo al rispetto degli standard urbanistici (più i PAU nelle zone ad intervento indiretto). Gli standard urbanistici  valevano nella prima versione del PSC : 20 mq/ab (20 metri quadri per abitante). La Regione ha imposto che questo valore fosse innalzato a 26 mq/ab (e così è stato fatto).

Non essendoci più bisogno del verde periurbano come “principale” moneta di scambio lo stesso è stato drasticamente ridotto. Un esempio in contrada Cisterne- Monte Terzo:

 cisterne1  cisterne2

(cliccare sulle pagine per ingrandirle) Ho indicato il supermercato “Eurospin” per fare capire a tutti dove fosse la zona in esame.

Il verde periurbano è colorato in verde mentre le attuali zone industriali-commerciali sono colorate in blu ( quelle con griglia rossa sono quelle future) ed infine in “avana” l’ATO BR (intervento indiretto>PAU)

Ho detto “sembrerebbe… che sparisca la funzione del verde periurbano … ” in quanto negli articoli del REU riguardanti la perequazione (vedi sopra) lo stesso non viene più nominato. Ma di fatto tale funzione non sparisce in quanto l’articolo 119 “Ato V” non ha subito alcuna modifica (nel nuovo REU).

 

verdeperiurbano

Attendendo lumi.. passiamo ad altro.
Come dovrebbe funzionare la nuova perequazione? Userò il condizionale in quanto l’articolo 119, che non è stato modificato, non mi dà certezze. In linee di massima, sembrerebbe che per ottenere i diritti a costruire, se si è proprietari  di una parte delle zone indicate a tale scopo dal PSC, si dovrà cedere una parte della stessa proprietà al comune o, comunque, monetizzare e versare sempre al comune il controvalore dell’area che non si può o non si vuole cedere. Poi rispettando gli standard urbanistici e gli indici di edificabilità si potrà costruire (o lottizzare) nelle zone ad intervento diretto. Per le altre bisognerà attendere l’approvazione di PAU specifici, poi soddisfare le condizioni suddette ed infine si potrà costruire .

Visto che il nostro PSC non indica, come dovrebbe essere, probabili zone di espansione future,  che alla bisogna potranno essere edificate a secondo sia  delle  esigenze che dovranno essere soddisfatte sia di  progetti di sviluppo, ma immediatamente definisce “tutto”, è da subito definita anche l’identità di coloro che avranno “utili” in quello che secondo me, se realizzato, sarà il futuro saccheggio di Palmi. Se si è proprietari  fuori dalle zone “indicate” non si parteciperà in nessun modo agli utili della futura edificabilità.

La sbilenca “prima” perequazione almeno un “tentativo di giustizia sociale” lo faceva. I proprietari di verde periurbano, sebbene al di fuori di qualunque ipotesi costruttiva,  almeno sulla carta potevano “sperare” di vendere a “congruo” prezzo il loro terreno e partecipare alla spartizione della torta (nuova edificabilità). Mi sembra che adesso tutto si risolverà in una nuova tassa chiamata “perequazione” (monetizzazione della stessa) a carico dei proprietari di terreno edificabile, che certo potranno permettersi di pagarla.

Un problema puramente teorico, della cui soluzione non me ne può fregare di meno, è quello per cui i progettisti non hanno ritenuto opportuno ampliare le areee edificabili. Le nuove aree edificabili trovavano giustificazione, nel “primo” PSC,  in una sgangherata previsione che indicava un incremento di popolazione della nostra citta nei prossimi anni di un paio di migliaia di persone. Non tenevano in alcun conto il fatto che l’edificato già presente e non abitato potrebbe (in alcuni casi con preventiva ristrutturazione)  soddisfare più di quindicimila nuovi abitanti e progettavano le “case” (le aree) che avrebbero dovuto ospitarli. Queste aree, calcolate alla bisogna (secondo i progettisti), adesso sono decrementate  dall’aumento degli standard urbanistici ( da 20 a 26 metri quadri per abitante) e sono anche pesantemente decrementate dalla perequazione che dovrà essere effettuata “in loco”.  Certo io non mi metto a fare i calcoli … ma teoricamente ci doveva essere un aumento delle aree fabbricabili, ragionado come hanno fatto progettisti, Giunta e Consiglio.

Palmi 6/5/15 – Gustavo Forca

 

 

 

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4 pensieri riguardo “La “nuova” perequazione

  1. La perequazione interamente monetizzabile sarebbe certo uno dei frutti più velenosi del Piano, semmai superasse lo sbarramento dei dipartimenti urbanistici sovraordinati. Ma uno degli aspetti più grotteschi di questo modo di programmare le risorse del territorio è certamente la previsione demografica. Inizialmente fissata in 26.000 abitanti per i prossimi quindici anni, nella nuova versione del Piano l’incremento della popolazione è “contenuto” in 1.500 abitanti. Rispetto alla prima versione si prevedono, dunque, cinquemila abitanti in meno! Una più attenta valutazione? Un esame più approfondito delle cause di evoluzione demografica? Ma va! Con i nuovi standard urbanistici imposti dalla Regione (26 mq/ab contro gli iniziali 20 mq/ab) si può occupare lo stesso spazio di prima … riducendo la previsione demografica! Un mondo alla rovescia. Non sono le esigenze demografiche a determinare l’espansione, è la “necessaria” espansione a determinare la demografia!
    Così stando le cose, a che serve approfondire un testo che, nelle sue parti ortograficamente corrette, risulta ancora una volta copiato (v. ad es. http://www.regione.calabria.it/ambiente/allegati/vas/procedimentiincorso/vas/mottafollone_ii_pubblicazione/regolamento_urbanistico_ed_edilizio.pdf) e in quelle autoctone fa rabbrividire per stile e per contenuti?

    1. Questa cosa del decremento della previsione demografica mi era sfuggita. Così si chiarisce il dubbio finale del mio articolo. Condivido che non abbia alcun senso studiare approfonditamente questo “nuovo” Psc ed infatti me ne sono guardato bene. Certamente per altri impegni pressanti, ma se vuoi il tempo lo trovi comunque. Questa Amministrazione ci ha ampiamente dimostrato che è un inutile optional avere dei supporti razionali alle tue azioni basta avere i “numeri” e per definizione hai anche ragione. Questi sono gli effetti abberranti di una democrazia non interamente compiuta. Speriamo in coloro che non hanno bisogno di numeri ma di leggi per decidere.

  2. Per forzata inattività mattutina mi sono un po’ dedicato al PSC. Avevo curiosità di vedere “de visu” questo decremento nella previsione demografica. Poi Pino mi darà le coordinate avendo io trovato solo il relativo articolo nella Relazione Generale (11.2.2 Territorio Urbanizzabile). Articolo praticamente immutato rispetto alla versione precedente del PSC (cambia solo il valore delle superfici per gli standard urbanistici). Certamente concordo con lui che le nuove aree edificabili non sono la causa di una previsione demografica in aumento, ma che è l’aumento nella previsione demografica ad essere la conseguenza “giustificativa” di nuove aree edificabili, che si vogliono comunque approvare.

    Mi soffermo un po’ sulla “logica” dell’articolo su citato, ovviamente asservita ad ottenere nuove aree edificabili.
    • Sebbene la popolazione sia ormai da dieci anni in decremento il porto di Gioia Tauro, il nuovo ospedale, la migrazione dai paesi vicini ed il turismo ci fanno sperare in un aumento minimo di seimila abitanti nei prossimi quindici anni.
    • A Palmi, praticamente, le case non abitate sono tutte fatiscenti (da qui la necessità di nuove case per i futuri cittadini). Ma molte anche di quelle abitate lo sono (fatiscenti) e si prevede che almeno 500 persone l’anno avranno necessità abitative nelle more della ristrutturazione della loro casa

    Per queste motivazioni è necessario costruire le case per circa mille cinquecento persone. Mille sono di incremento di popolazione e cinquecento di “riflusso” (loro definizione) Gli ATO C e CR (più di 29 ettari) assolveranno il compito di dare casa a questi nuovi e vecchi abitanti di Palmi.

    Credo che ogni commento sia superfluo. Mi domando solo chi andrà ad abitare nelle case che saranno costruite anche negli altri ATO edificabili!?

    1. Vero. Le due versioni di Piano contengono le medesime previsioni demografiche. Nell’arco di tre lustri si prevede di raggiungere i 24.000 abitanti (e non 26.000 come avevo erroneamente riportato), poi si ridimensiona l’incremento a 1.500 anime (così nel testo), sufficienti a giustificare l’espansione desiderata.
      Cambiano, tra le due versioni, gli errori di aritmetica elementare in cui incorrono i nostri urbanisti.
      Nella prima versione del Piano l’incremento percentuale a 24.000 abitanti (a partire dagli attuali dichiarati 19.316) era indicato nel 5%, nella seconda (probabilmente dopo le nostre rimostranze) è stato portato al 20%. Non è ancora quello giusto ma siamo sulla buona strada.
      Volendo strafare i nostri si spingono nella nuova versione a valutare anche l’incremento annuo medio, fissandolo all’1,33%, come risulta dalla banale divisione 20% per 15 anni. Matita blu! Ma il calcolo eccede, in verità, le cognizioni acquisite nelle prime tre classi dell’obbligo.
      Permangono, ancora, gli errori di somma sulle volumetrie e sulle superfici. Pazienza, non si può proprio far tutto giusto. Ma in fondo a che servono i calcoli, una volta stabilito quanto edificare?

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