Perequazione e verde periurbano

 

Incominciamo con il toglierci di dosso la paura e/o la sensazione che questi vocaboli indichino chissacchè, o che siano concetti di esclusivo monopolio degli specialisti e non comprensibili a noi gente comune.

  • Perequazione = uguagliare, ripartire equamente, distribuire con maggiore equità.
  • Periurbano = cosa che appartiene alla periferia urbana.
  • Verde periurbano = “Gli spazi verdi periurbani sono costituiti dalle aree agricole e naturali che circondano la città e che sono, in vario grado, intercluse nella trama infrastrutturale ed edificata della periferia”.

La perequazione ha nobili e sacrosanti natali, è il suo uso che può essere non altrettanto nobile e sacrosanto (inoltre ognuno ha deciso di realizzarla a modo suo, per cui è molto diversa da PSC a PSC). Il PSC di Palmi è un fulgido esempio di come essa possa essere svuotata di ogni valenza sociale. Comunque procediamo con ordine, sarà poi il lettore a farsi un’idea propria.

La perequazione  ha normalmente un duplice scopo:

  • Perequare” i diritti di confinanti possessori di terreno edificabile o “verde”, urbano e periurbano, o ancora “agricolo”). Teoricamente nelle aree interessate da interventi urbanistici dovrebbe essere “ininfluente” la distinzione tra terreno edificabile e quello dedicato ai sevizi.
  • Dare alla comunità una giusta superficie di “spazi comuni” senza espropri e spese. Si è visto che gli espropri “facili” a prezzo “agricolo” delle passate Amministrazioni avevano uno strascico vincente (per i proprietari) nei tribunali; a Palmi per queste “leggerezze” dobbiamo “tutti” pagare più di 4 milioni di euro in cambio di un inesistente “Parco della civiltà contadina” e poco altro.

Sarebbe “abbastanza” ingiusto che mentre il vicino si arricchisce con la sua area “edificabile” il confinante si veda o espropriata la proprietà per usi comunitari (verde, scuole, ecc.),  o la veda declassata ad un valore inferiore a quello di un terreno agricolo, essendo definita come verde periurbano.

Normalmente questa problematica viene risolta dando degli “indici edificatori”: “reali” per le aree edificabili, “necessariamente trasferibili” per le aree non edificabili. Perché il gioco funzioni i vari giocatori debbono possedere ruoli (diritti) diversi. I proprietari di aree edificabili possiedono un terreno su cui si può edificare (con un indice assegnato dal PSC), ma non possiedono i diritti per farlo, i possessori di aree non edificabili, con la cessione gratuita del loro terreno alla comunità, acquisiscono il diritto di edificare, ma non hanno il terreno per farlo. Il “mercato” metterà d’accordo le parti ed il Comune si ritroverà (gratuitamente) con le aree necessarie per i servizi (verde o altro).

Ovviamente sto semplificando tutto al massimo  per renderlo comprensibile, ma come è intuibile la materia è un po’ più complessa.

Un piccolo appunto prima di addentrarmi ad analizzare la perequazione  nel  nostro PSC: l’articolo 99 del REU che andrò ad analizzare è fatto da due commi pressochè identici. Il primo parla dell’ATO CR (abitativo residenziale – indiretto) il secondo dell’ATO CT (insediamenti a servizi e strutture turistiche – indiretto). Indiretto significa che prima dovranno essere fatti dei piani PAU specifici

Analizziamo la “perequazione” nel nostro PSC (REU – Art. 99 Regole perequative). Riporto Integralmente il comma 1-b:

“a. I proprietari di aree ricadenti nell’Ambito per nuovi insediamenti residenziali (ATO “CR”), per la realizzazione di “nuove costruzioni” (art. 18) con le previste (art. 19, comma 1,3,4,5) destinazioni residenziali e/o commerciali, dovranno accordarsi con i proprietari di aree ricadenti nell’Ambito a verde urbano e periurbano (ATO “V”), affinché i diritti edificatori vengano esercitati nelle aree ricadenti nell’Ambito per nuovi insediamenti residenziali e le aree ricadenti nell’Ambito a verde urbano e periurbano vengano cedute al Comune.”

Quindi per potere lottizzare e costruire bisogna acquistare un po’ di terreno indicato come  verde urbano (al momento di proprietà privata) o di verde periurbano e regalarlo al Comune. Sembrerebbe quindi che il verde periurbano e quello urbano (a divenire) abbiano un certo valore e che i loro proprietari non sia poi del tutto “sfortunati”.

Andiamo alle prime osservazioni:

  • solo l’ATO CR è soggetto a perequazione. I proprietari dell’ATO C risolveranno gli obblighi “comunitari” con altri strumenti (standard urbanistici, ecc.).
  • l’ATO CS non viene nominato accanto all’ATO V, per la sua acquisizione gratuita da parte della comunità. L’ATO CS è quello destinato “all’insediamento dei servizi connessi con l’osservanza degli standard urbanistici”.

La prima osservazione ci porta a desumere che ci troviamo di fronte ad una perequazione “parziale”, ma questo comportamento inficia l’idea stessa di perequazione. Se il nostro PSC adotta l’idea della perequazione, e francamente non so se potrebbe non adottarla, deve farlo sempre e non solo in alcuni casi. Sembra messa lì tanto per assolvere a dei “doveri d’ufficio”e farselo approvare. Quest’ultima osservazione trova un parziale riscontro nelle “tabella riassuntiva” pubblicata nel piano in cui la perequazione (seppure parziale) addirittura scompare.

 tavola1

 

A parte il banale errore di somma nella colonna delle volumetrie realizzabili, l’ATO CR risulterebbe soggetto all’osservazione degli standard urbanistici (20 mq a persona) e non alla perequazione! Come vedremo più avanti, la perequazione attuata sull’ATO CR avrebbe come risultante che un terzo della sua superfice (oltre 7 ettari) andrebbero al “patrimonio comune” di verde e servizi. I sette ettari non sarebbero comunque compresi nell’ATO CR, bensì nell’ATO V (verde urbano e periurbano) e “forse” in quello  CS (servizi comunitari). Non mi sembra che si possa intendere che sull’ATO CR graveranno sia gli standard urbanistici sia le regole perequative. Se così fosse è tutto “grasso che cola”. Ricordo che L’ATO CR ha come scopo finale la sua lottizzazione  in aree di 1000 e di 500 metri quadri per insediamenti plurifamiliari e monofamiliari:

Sorge anche un altro dubbio: con questo PSC trovano “collocazione” solo 1676 nuovi cittadini dei circa 5000 previsti. Gli altri futuri cittadini dove troveranno collocazione? Con almeno altri sessanta ettari di terreno edificabile, nell’ATO B e nelle sue “estensioni”, o dove?

La seconda osservazione è altrettanto grave: L’ATO CS dovrebbe essere, in un PSC con perequazione, il risultato delle aree incamerate gratuitamente dal Comune con gli interventi perequativi. Nel nostro caso (pag.145 del REU) questa cosa viene recepita in maniera mista: “aree incamerate attraverso gli interventi perequati o, in mancanza, le aree appositamente acquisite“. Quindi ci troviamo ancora in una situazione “mista” un po’ di perequazione e un po’ di “esproprio” e torniamo, come sopra, ad una perequazione totalmente inficiata (vedi sopra gli scopi della perequazione).

Continuiamo a leggere l’articolo del REU sulla perequazione per scoprirne il suo funzionamento:

“b. Tali accordi dovranno essere formalizzati mediante la presentazione di un programma a carattere negoziale che interessi un comparto composto da:

  • aree contigue ricadenti nell’Ambito per nuovi insediamenti residenziali, aventi una superficie totale almeno pari al lotto minimo fissato dall’art. 88, comma 2;
  • aree ricadenti nell’Ambito a verde urbano e periurbano, aventi una superficie totale pari ad almeno il 33.3% di quella precedente ricadente nell’Ambito per nuovi insediamenti residenziali e non necessariamente contigue a queste ultime.”

“Lm = 10.000 mq, a base dello strumento attuativo”.

Anche se l’articolo non è della massima comprensione  il risultato è che il proprietario di aree edificabili in ATO CR dovrà acquistare, per poi cedere al Comune in forma gratutita, un’area (indicata dal PSC come verde pubblico o periurbano) di superficie almeno pari ad 1/3 di quella che vuole rendere lottizzabile ed edificabile (che, ovviamente, non dev’essere inferiore ad un ettaro).

Notare che non si definiscono “indici edificatori” per le aree non edificabili, ma semplicemente  si dice che un terzo di ettaro, regalato al Comune, è sufficiente ad “affrancare” i diritti a costruire di un ettaro di terreno edificabile (CR).

Facciamo un rapido calcolo: l’ATO CR è esteso per ettari 22– la perequazione dovrebbe darci, di terreno “regalato”, un terzo di CR quindi 1/3 di 22 = 7,4 ettari. In questi ettari di terreno entra  solo l’ATO CS (ettari 7,3 – vedi articolo “Nuovi terreni edificabili”). Niente verde pubblico! Comunque questo esclude che venga acquistato, o che sia nelle intenzioni dei progettisti di farlo acquistare, anche un solo metro quadrato di verde periurbano. È lapalissiano che il verde periurbano non ha alcuna funzione perequativa.

Comunque giunti a questo punto sembrerebbe ancora che almeno un po’ di perequazione (anche se totalmente inficiata nelle sue idee di base) comunque ci sia. Ma vedrete che con un “geniale” colpo di coda finale il tutto si risolverà in una nuova tassa i cui proventi non finiranno certo in acquisizione di aree pubbliche.

Riporto integralmente :

In alternativa alla cessione delle aeree al Comune, si può procedere alla monetizzazione, anche parziale, delle relative quote di aree ricadenti nell’Ambito a verde urbano e periurbano. In tal caso i proprietari delle aree ricadenti nell’Ambito per nuovi insediamenti residenziali, al fine di esercitare i propri diritti edificatori, dovranno corrispondere al Comune un controvalore pari a quello delle aree ricadenti nell’Ambito a verde urbano e periurbano, necessarie per comporre il comparto di cui al precedente punto b). Tale valore sarà fissato periodicamente dal Consiglio Comunale sulla base di una relazione estimativa elaborata dall’Ufficio Tecnico Comunale, che tenga conto dei valori di mercato e delle valutazioni operate dalla locale Agenzia delle Entrate.”

 Mi sembra di potere dedurre che di verde urbano e periurbano (o di ATO CS) se ne acquisirà ben poco! E che, inoltre, i loro attuali proprietari non solo non saranno “perequati” ma subiranno un danno ritrovandosi in possesso di un terreno che vale meno di quello agricolo.

Da notare anche che il Comune si pone in una situazione di “sleale concorrenza” con i proprietari di verde urbano e  periurbano imponendo (con la tassa sulla perequazione) un prezzo concorrenziale, avulso dal libero mercato, derivante da una “stima”.

Ma se anche fosse, e assolutamente non sarà, che di verde periurbano alla fine se ne acquisterà, cosa se ne farà il Comune (ma soprattutto la comunità) di frammenti di terreno sparsi qua e là nella campagna? Fossero contigui alla città, come la definizione di periurbano suggerirebbe, a qualcosa potrebbero servire, ma sparsi per la campagna… Ripeto: cosa se ne farà il Comune?

Per permettere al lettore di farsi un’idea propria allego la mappa degli ambiti del PSC, elaborata per mettere in evidenza il verde pubblico e quello periurbano. (Cliccare sull’immagine per ingrandirla.)

 verde50

Come si vede nella mappa i progettisti hanno sempre incluso l’ambito BR in una striscia di verde periurbano (esclusa la zona costiera). L’ambito BR in attesa di specifici e zonali piani di recupero è messo in un “limbo” in cui non si può fare nulla che ecceda la normale manutenzione. Le ipotesi che potrebbero giustificare questa scelta sono diverse. In attesa di futuri piani di risanamento preservare già da ora a questi nostri concittadini una striscia di verde pubblico? L’ipotesi non va lontano se si pensa che quel terreno è già posseduto dai proprietari delle case a cui esso è contiguo. Lì hanno costruito perché lì possedevano il terreno… Altra ipotesi: penalizzare e bloccare ulteriormente i proprietari di aree BR per impedire loro di costruire ancora? Ma se sono già bloccati da piani di recupero che difficilmente vedranno la luce! Utilizzarli per piccole oasi di rinfresco per i cittadini che volessero fare footing sulla statale diciotto o nella provinciale che porta al Ponte Vecchio? Lascio altre (fantasiose) ipotesi ai lettori.

E finiamo in bellezza! (Ovviamente, si fa per dire…)

Riporto integralmente il comma 3 (sempre dell’art.99) – Standard urbanistici:

 Con la cessione delle aeree e/o con la monetizzazione di cui al presente articolo devono ritenersi soddisfatti anche gli obblighi relativi agli standard urbanistici previsti dall’art. 86.”

 Quindi pagando questa tassa abbiamo soddisfatto anche gli standard urbanistici!?

Riporto anche l’articolo 86 del REU per sapere cosa sono gli standard urbanistici:

“Art. 86 – Standard urbanistici

  1. Si definiscono, per l’intero territorio comunale, i rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi – in linea con le indicazioni contenute nel D.M. (lavori pubblici) 2 aprile 1968, n. 1444 – in misura tale da assicurare per ogni abitante, insediato o da insediare, la dotazione minima e inderogabile di standard urbanistici.
  2. Nello specifico, si stabiliscono i valori minimi riportati in tabella.

Totale standard: 20 mq/ab

Istruzione: 5 mq/ab

Parcheggi: 3 mq/ab

Attrezzature collettive: 2mq/ ab

Verde: 10mq /a b

La dotazione minima ed inderogabile (definizione data dal legislatore) può essere “derogata” con il pagamento di una tassa!? Normalmente le tasse si pagano per avere dei diritti (per pagarne il costo), non certo per vederseli togliere!

Palmi ha una popolazione di circa 20.000 abitanti quindi la dotazione minima ed inderogabile di standard urbanistici dovrebbe essere: 20.000 x 20 = 400.000 mq. Mi viene difficile quantizzare i metri dei “servizi”, ma certamente  20 ettari di verde pubblico non li abbiamo. Anche considerando il parco di S.Elia ed i suoi circa dieci ettari.

Non credo proprio che Palmi al momento soddisfi questi parametri. Ma è certamente da notare che l’attuale Amministrazione non solo fa poco o niente per avvicinarsi ad essi (e lo potrebbe fare in quanto sta cercando di approvare, finalmente, il PSC), ma con le regole della “perequazione monetizzabile” ne aumenta ulteriormente il divario.

Inutile analizzare anche il secondo comma dell’art. 99 ( ATO CT) essendo identico al primo. Qui c’è solo un grande interrogativo: quanto si svilupperà il turismo a Palmi e quanti ettari saranno occupati da nuovi insediamenti? Mentre per l’ATO CR si può affermare che essendo esso vasto intorno ai 22 ettari, dovesse essere integralmente utilizzato, il Comune riceverà  o un terzo dei terreni o “tasse” per un valore analogo, l’incognita “sviluppo turistico” non ci può portare a nessuna previsione di occupazione di suolo (per attività turistiche) in ATO CT.

Un appunto finale: in questo piano si è fatto un uso “smodato” di copia e incolla da altri PSC. Certo non si poteva pretendere che con neanche 150.000 euro scrivessero tutto di loro pugno. Il problema è che molte cose risultano scollegate o, peggio, in antitesi con altre. La consequenzialità non è, sempre, caratteristica essenziale di questo piano.

Questo PSC è talmente “sbilenco” che non dovrebbe avere nessuna probabilità di essere approvato se sottoposto ad un esame serio da parte della Regione. In caso contrario avrà una sequela “infinita” di ricorsi al TAR.

 

Palmi 17/8/2014 – Gustavo Forca

 

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6 pensieri riguardo “Perequazione e verde periurbano

  1. Articolo veramente interessante che mi fa tornare alla mente una lezione del professore Aldo Fiale. Purtroppo il legislatore, nel corso del tempo, ha reso sempre meno chiara e sempre più “derogabile” la legislazione in materia. Il proliferare di norme spesso contraddittorie, la lotta tra l’interesse pubblico e l’interesse privato (quest’ultimo sempre più in vantaggio) rappresentano il terreno in cui questa amministrazione si trova a suo agio, schierandosi palesemente al fianco degli interessi particolari. Mi chiedo chi difenderà in maniera disinteressata gli interessi collettivi della nostra comunità.

  2. Al ritorno dalle mie brevi vacanze, rileggendo l’articolo, mi sono accorto di non aver descritto bene la situazione in cui si ritroveranno i proprietari di terreno in ATO VR se il PSC dovesse essere realmente approvato dalla Regione. L’ATO VR, ad una mia stima approssimativa, risulta superiore ai 100 ettari.
    • Per più dell’80% il verde periurbano è lontano dal centro abitato principale. Viene meno, quindi, il suo scopo più importante, ovvero quello di essere il graduale passaggio tra l’edificato e la campagna. Gli agglomerati di case al di fuori dalla città non hanno bisogno di un verde “progettato” in quanto sono già pienamente “immersi” nella campagna.
    • Il verde periurbano serve anche per le “manovre perequative “, poiché la sua vendita e cessione al comune dovrebbe dare alla cittadinanza, gratuitamente, sia il “verde”, sia i terreni per tutti gli altri servizi (scuole ecc.). Sono soggetti a perequazioni per l’abitativo residenziale l’ATO CR e per strutture turistiche (ricezione ed altro) l’ATO CS. Essendo l’ATO CR esteso per 22 ettari circa, il quantitativo massimo di verde periurbano che potrebbe essere acquistato è di circa 7 ettari (1/3 di 22 ettari). “Quantitativo massimo” in quanto la perequazione è “monetizzabile” ed inoltre perché potrebbe essere acquistato non verde periurbano, ma verde urbano. Per l’ATO CS che è grandissimo poichè è assimilita ad esso tutta la “Città del turismo”, le previsioni di quanto terreno verrà effettivamente utilizzato sono impossibili.Per esaurire tutto il verde periurbano ne dovrebbero essere occupati almeno 300 ettari. Certo la Città del turismo è abbastanza più estesa quindi toricamente tutto il vrde periurbano potrebbe rientrare nelle operazioni perequative. Prevedere per i prossimi anni uno sviluppo turistico così massiccio non mi sembra ne possibile ne augurabile. Certo qui posso sbagliare alla grande ma non prevedo (ottimisticamente) più di qualche albergo e qualche campeggio nuovi. Diciamo non più dell’ATO CR e quindi altri pochi ettari di verde periurbano acquistato e regalato

    Per quanto detto, meno di un decimo dei terreni VR potrebbero essere “comprati e ceduti”al Comune, i restanti cosa diventeranno? Le ipotesi possibili sono tante e tutte ad assoluto svantaggio dei proprietari:
    • terreno che per una sbagliata “utilità pubblica” vedrà il suo valore diminuire rispetto al valore agricolo che aveva precedentemente (il valore di un terreno agricolo è di 3-5 euro a metro quadro).
    • l’Agenzia delle Entrate potrebbe pensarla diversamente: siccome questi terreni entrano nella perequazione ed essendo il loro valore (perequativo) abbastanza superiore al prezzo agricolo, i proprietari di VR potrebbero trovarsi nella situazione di pagare più tasse di prima. Potrebbe essere di poca importanza, per l’Agenzia delle Entrate, il fatto, dimostrabile, che solo un quindicesimo di essi realmente entrerà nella perequazione, poiché teoricamente tutti hanno la possibilità di entrarci: anche nelle lotterie tutti hanno il biglietto e la possibilità di vincere, ma il vincitore è uno solo e, comunque, partecipare alla lotteria è una scelta personale e non un’imposizione.

    Credo proprio che se questo PSC passerà tutti noi proprietari di VR ci riuniremo e faremo causa al Comune: per danni, per vedere i nostri terreni ridiventare “agricoli” (come realmente sono) o per vederceli pagare dal Comune, a congruo prezzo, come verde o “servizi”. Essendo il Comune (e conseguenzialmente la Comunità intera) già nei guai per espropri “facili” di pochi ettari di verde e stadio (più di 4 milioni di euro), come farà con 100 e più ettari?

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