Quali sono le risposte che i progettisti del PSC hanno dato alle esigenze dei cittadini e della città di Palmi, certamente nella necessità sia di avere un futuro sia di una maggiore vivibilità (intesa in senso omnicomprensivo)? Cosa ha “adottato” il Consiglio comunale? Ha forse solo preso decisioni sulla fiducia e sull’abbrivio dell’”evento storico”, avendo scarsa cognizione di causa sull’effettivo lavoro dei progettisti?

Il PSC è di per sé uno strumento estremamente complesso che ha poco a che fare con i vecchi piani regolatori. La differenza sostanziale è che il PSC è qualcosa di abbastanza malleabile che si evolve nel tempo, se intelligentemente gestito, mentre i vecchi piani regolatori erano “statici”.

Il PSC quindi è uno strumento che dà delle direttive, che dovrebbero essere supportate da dati giustificativi, e comincia a muoversi in tale direzione.

Il disegno del nostro probabile futuro (come cittadini di Palmi) datoci dal PSC, indicato dai tecnici incaricati ed  appena adottato  dal Consiglio comunale, è totalmente diverso dalle nostre idee (Circolo A. Armino).

Il progetto della futura Palmi è una colata di nuovo cemento, senza vita e connessione sociale, senza servizi reali, piena di inutili nuove case e strade, oltre che di innumerevoli rotonde. Buttiamo al vento un patrimonio già costruito, bisognevole solo di una buona ristrutturazione, abbandonando a loro stessi i proprietari che non troveranno mai “senso economico” per farla. Il turismo resta nelle mani di volenterosi dilettanti allo sbaraglio, o furbi speculatori, senza guida, progetti ed i necessari divieti.

Nonostante siamo vicinissimi ai sei milioni di metri cubi di edificato (dati del PSC), bastevoli per una popolazione quasi tripla rispetto a quella attuale (100 metri cubi di edificato per abitante, dice la legge), andiamo a “progettare” una espansione ulteriore di circa 45  ettari di nuovo, più i vari “completamenti”, la “città del turismo” ecc.

Va bene che siamo arretrati di diversi decenni rispetto al resto d’Italia, ma non potremmo imparare dagli errori degli altri e non reiterarli  trenta – quaranta anni dopo?

Solo un grande movimento di cittadini potrà cercare di fermarli. Ad esempio spingendo la Regione a bocciarlo. In caso contrario potremo solo sperare che la prossima Amministrazione, raccolte le giuste istanze dei cittadini, lo “stravolga totalmente”. Comunque quello che nel frattempo sarà stato fatto dovremo tenercelo!

Premettendo, come è facilmente intuibile, che da libero cittadino, senza particolari conoscenze nel ramo, penso che difficilmente si poteva fare peggio, sia nella estensione del piano (scelte operate), sia nelle procedure messe in atto per addivenire alla sua adozione (segretazione, scarsa partecipazione cittadina, fretta nell’approvazione ecc. ecc.), in questo articolo cercherò di analizzare in maniera il più possibile “asettica” l’operato dei progettisti in riferimento all’abitativo residenziale principale (città e periferie connesse) già “costruito” e a divenire (nuovi terreni edificabili). Con l’unica eccezione, per il momento, di uno sguardo sulla zona di Taureana (periferia non connessa). Cercherò di fare ciò per permettere al lettore di giungere ad un’opinione personale, il più possibile libera da miei “giudizi”.

Cercherò anche di semplificare concetti che non hanno in sé niente di trascendentale, ma che così appaiono dalla lettura degli atti ufficiali.

Tralascio quindi le costruzioni con finalità turistiche, commerciali, artigianali e industriali, la inutile proliferazione e l’inutile invasività di nuove strade, di rotonde (ovunque), l’immensità della “città del turismo”, il verde periurbano e la perequazione, ecc.  riservando ad esse prossimi articoli (miei e/o degli altri soci del circolo).

I tecnici del PSC prevedono che nei prossimi 15 anni Palmi vedrà aumentare la sua popolazione di circa 5.000 unità.  Trascurando totalmente la possibilità che questa nuova popolazione trovi comoda collocazione nel già costruito, progettano per loro un’espansione della città di circa 45 ettari (cifra che verrà giustificata nel proseguo dell’articolo).

Il tentativo dei tecnici di annullare o almeno sminuire l’impatto di questi nuovi terreni edificatori, indicandoli solo come probabili e, al momento non reali,  ha poca  consistenza legale  e logica.

Riporto da pag 202 del U01-Relazione Generale (vedi originale):

“In questa sede è appena il caso di ricordare che le previsioni del piano non costituiscono, ai sensi di legge, una vera e propria scelta insediativa e non danno, di conseguenza, diritto all’edificazione delle aree individuate, in quanto le stesse potranno essere attivate, in relazione alla reale domanda insediativa e alla programmazione delle mitigazioni e delle opere infrastrutturali prescritte, solo attraverso specifici Piani Attuativi Unitari (PAU), in relazione alla reale crescita della popolazione e della domanda abitativa.”

Nello specifico, la Corte Costituzionale afferma che “la potenzialità edificatoria dell’area, anche se prevista da strumenti urbanistici solo in itinere o ancora inattuati, costituisce notoriamente un elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore del terreno e, pertanto, rappresenta un indice di capacità contributiva adeguato, ai sensi dell’art. 53 Cost, in quanto espressivo di una specifica posizione di vantaggio economicamente rilevante”.

Quindi la Corte Costituzionale afferma che il solo fatto che un terreno sia indicato come edificabile anche solo da un PSC ancora in via di approvazione o attuazione aumenta il valore del terreno in oggetto e quindi è giusto che la tassazione che grava su di lui non sia più quella di terreno agricolo, bensì di terreno edificabile. Quindi i proprietari di questi terreni già dal prossimo anno dovranno considerarli edificabili e pagarne le relative tasse.

La distinzione logica che un terreno che sia solo “potenzialmente edificabile” annulli quasi totalmente la sua “edificabilità” ha poca consistenza. L’edificabilità, appena approvato il PSC dalla Regione, non dipenderà da elementi esterni, come aumento di popolazione od altro, ma esclusivamente dal rispetto e/o dall’assolvimento di alcune “prescrizioni” che vedremo più avanti (oneri di urbanizzazione, perequazione, ecc.).

È vero che un “normale” PSC  non indica il “come” e “quando”, ma solo il “dove” dei nuovi insediamenti. Il come e quando sarà poi di esclusiva competenza dei piani PAU (Piani Attuativi Unitari) e dei POT (Piano Operativo Temporale – detto anche “piano del sindaco”), ma questo lo fa con la sola definizione di aree destinate ad interventi urbanistici lasciando indefinite le zone in essa comprese. Dà degli indici di edificabilità, ma non specifica quali saranno verde pubblico e/o servizi, la zona edificabile, ecc. lasciando questo compito ai PAU ed ai meccanismi della perequazione. (Vedi “Perequazione e verde periurbano”.)

Il nostro PSC definisce già tutto (zone edificabili ed indici di edificabilità, verde urbano e periurbano ecc.), diventando praticamente un PRG (Piano Regolatore Generale) vecchia maniera. E, visto che a Palmi non c’è alcun bisogno di consumare nuovi suoli per l’edificazione del nuovo, diventando, quasi, un piano di speculazione edilizia!

Anche a non voler essere “esosi” come l’Ufficio delle Entrate (a cui basta l’indicazione che un terreno probabilmente sarà edificatorio per imporre nuove tasse), i terreni indicati dai tecnici saranno “edificabili” a tutti gli effetti il giorno dopo l’approvazione definitiva decisa dal Consiglio comunale. Come tali, quindi, li tratterò nel proseguo dell’articolo. Certo, i tempi per trasformare l’edificabile in edificato potranno anche essere lunghi, ma questo è nella normalità delle cose.

Come dicevo, incomincio con lo spiegare alcuni concetti che potrebbero sembrare ostici (o chissacchè) ai non esperti del ramo. Sperando di semplificare, sino a banalizzarle, le problematiche in questione rendendole comprensibili a tutti.

ATO = ambito territoriale omogeneo, cioè la parte del territorio del comune che ha caratteristiche molto simili. Ad esempio ATO “A” centro storico (vedi mappa 1). Ad ogni ATO corrisponde un articolo del REU (Regolamento Edilizio e Urbanistico – vedi REU integrale) che definisce cosa si può fare e non fare al suo interno.

Lotto minimo = metri quadri (mq) necessari per fare scattare i diritti di edificabilità. Con le debite eccezioni, specificate nel REU, possedendo una superficie minore si perdono i diritti ad edificare, presentare piani, ecc.

Indice di edificabilità = i metri quadri o i metri cubi (mc) che si ha diritto a costruire in un determinato ambito (ATO). Es: se si possiedono mille mq e l’indice di edificabilità a cui si ha diritto in quell’ambito (ATO) è di 0,1 mq/mq, vorrà dire che si potrà costruire 0,1 metri quadri per ogni metro quadro posseduto e cioè un edificio di 100 mq (0,1 x 1000 = 100). Se l’indice di edificabilità fosse invece espresso in metri cubi (mc) e quindi fosse del tipo: 0,1 mc/mq, si potrebbero costruire 100 metri cubi. Dividendo per tre (altezza media di una costruzione per un piano) si avrà il diritto, quindi, di costruire circa 33 mq di costruzione sviluppata in un piano fuori terra.

Altezza massima = è l’altezza massima permessa in un ambito omogeneo (ATO) per le future costruzioni. Praticamente con 3m si può fare un piano fuori terra con 7,2m si posso fare due piani ed infine con 10,5m tre piani.

Copertura massima = la percentuale del terreno che è edificabile. Se l’indice di copertura massima è del 40% la “pianta” del nuovo edificio non potrà occupare più del suddetto 40% del lotto. Es: nell’ATO CS l’indice di edificabilità è di 2,5 mc/mq; solo con questo limite potrei costruire l’intero lotto con un edificio alto 2,5 m. Il limite di copertura massima limiterà il mio edificio al 40 % del lotto: non perdo diritti, ma semplicemente sarò costretto a sviluppare il mio edificio in più piani.

Elencazione di alcuni degli ATO definiti entro il territorio del nostro comune riguardanti l’abitativo residenziale ed i servizi:

• ATO “A” – centro storico – art. 106 del REU. La nuova edificabilità è minima includendo solo qualche residuo lotto intercluso. Gli indici di edificabilità non sono definiti, ma dipendono dalla collocazione del lotto intercluso (volumi, altezze ed allineamenti orizzontali esistenti nelle adiacenze del lotto intercluso). In caso di demolizione e ricostruzione bisogna fare una copia del preesistente edificio con un aumento di volumetria del 20%, se ciò è possibile rispettando gli “allineamenti”. Questo ATO è interessato ad eventuali e futuri “piani di recupero” fatti dall’Amministrazione.
• ATO “B” – residenziale di completamento, intervento diretto – art. 107 del REU. Edificabilità: 3 mc/mq (3 metri cubi per ogni metro quadro del lotto posseduto) altezza massima 10 metri che, comunque, dovrà essere rispettato l’allineamento alla gronda di edifici adiacenti, per i lotti interclusi).
• ATO “BR” – residenziale con intervento indiretto – art. 108 del REU. I parametri di edificabilità sono uguali a quelli dell’ATO “B” ma non si può fare nulla in attesa che l’Amministrazione definisca ed approvi dei PAU (Piani Attuativi Unitari) e/o dei PN (Programmazione Negoziata) che tolgano zona per zona questi territori in gran parte già edificati dal “limbo” attuale. L’ATO BR comprende tutti i territori edificati (residenziali) posti nel nostro comune con l’esclusione dei due precedenti (vedi mappa). Non è stata fatta alcuna distinzione tra regolare ed abusivo, zone “sane” e zone degradate, ecc. Tutti nello stesso calderone in attesa di eventi molto aleatori. Per maggior “sicurezza” questo ATO viene normalmente “immerso” in una striscia di verde periurbano (edificabilità zero). Notevole la zona di Cisterne – Monte Terzo e di alcune altre dove il verde periurbano di “protezione” include decine di ettari di terreno agricolo.
• ATO “C” – ambito residenziale con intervento diretto – art. 109 del REU. Questi sono i nuovi terreni edificabili con lottizzazione privata da definire con piani PAU. Sono terreni normalmente non interessati, o pochissimo interessati, da precedenti “insediamenti”. Lotto minimo un ettaro, indice di edificabilità 0,8 mc/mq con copertura massima del 40% del lotto (0,8 x 10.000 = 8000 mc da sistemare nel 40% del lotto per un’altezza massima di 7,5 metri, quindi due piani; diciamo almeno 25 nuovi appartamenti di un centinaio di metri quadri per ettro). Per i lotti inferiori ad un ettaro, purché gli stessi siano dei “relitti” nel contesto dell’ambito o se l’ambito stesso è inferiore ad un ettaro, è possibile l’intervento autonomo (non c’è bisogno di piani PAU). In questo ATO l’approvazione dei piani di lottizzazione dipenderà, anche, dal rispetto, nell’area interessata, degli standard urbanistici (art. 86 del Reu).
• ATO “CR” – nuovi insediamenti residenziali – art. 110 del REU. Terreni edificabili con lottizzazione privata da definire con gli strumenti attuativi (PAU, PN, Conc.). Lotto minimo un ettaro da suddividere in lotti di mille metri per abitazioni plurifamiliari e 500 metri per abitazioni monofamiliare, due piani fuori terra (h. max= 7,5 m ), 35 % del lotto edificabile: indice di edificabilità pari a 0,5 mc/mq (in un lotto di 1000 metri quadri si possono costruire 500 metri cubi; due appartamenti di circa 90 metri quadri ciascuno). Per questo ambito valgono le regole della perequazione (vedi articolo “Perequazione e verde periurbano”). La perequazione soddisfa anche gli obblighi per gli standard urbanistici.
• ATO “CS” – nuovi insediamenti a standard – art. 111 del REU. Terreni edificabili con finalità non di abitativo residenziale: scuole, palestre, locali per lo spettacolo, sedi istituzionali ecc. Parametri di edificabilità (molto alti): 2,5 mc/mq, tre piani fuori terra, 40% di copertura del lotto.

Degli ambiti  CT (attrezzature turistiche ), D (attività industriali e commerciali), V (verde urbano e periurbano) e degli altri si parlerà in altri articoli.

Raccolgo i dati su esposti in uno specchietto per una più rapida lettura e per confronto.

Nota: I piani di recupero sono indispensabili, nell’ATO BR, per definire zona per zona gli altri parametri. In loro attesa non si può fare nulla che ecceda la normale manutenzione.

Vediamo di localizzare sia nelle mappe del PSC sia nelle fotografie satellitari di Google gli ATO di cui abbiamo parlato.
(Le mappe sono ingrandibili cliccandoci sopra.)

Traiamo dalla mappa generale (tavola U.20 “Sintesi definitiva Ambiti”; vedi originale) la parte che riguarda il nucleo abitativo principale della nostra città. (Sull’originale ho evidenziato con altri colori gli ATO C, CR e CS.)

Nuove aree edificabili:

ATO C: aree C e D (circa un ettaro e mezzo ciascuna), F (circa un ettaro) ed L (circa tre ettari); Totale = circa 7 ettari (il PSC riporta a pag. 199 della Relazione Generale il valore di 7,08 ettari).

ATO CR: aree A (circa 13 ettari), B (circa 7 ettari ), E (circa un ettaro) e G ( circa ½ ettaro) + 2,5 ettari circa nella frazione di Taureana;  Totale = circa 24 ettari (valore riportato dal PSC 22 ettari circa).

ATO CS: aree I (circa 2 ettari) e H (circa 4 ettari) + circa 1,5 ettari in contrada Taureana  Totale = circa 7,5 ettari (valore non riportato nel PSC).

I dati appena elencati comportano che nel perimetro urbano, allargato, vi saranno circa 38,5 ettari di nuovo terreno edificabile: abitativo 31; non abitativo (servizi) 7,5. Per fare un esempio che tutti conoscono: un’estensione che può contenere 77 volte la nostra piazza Primo Maggio! È comunque un’estensione superiore a quella dell’intero centro storico.

Esistono poi delle “eccezioni” al normale sviluppo dell’ATO B (ato di “completamento”): la prima, posizionata vicino all’area A, è  di circa 5 ettari e l’altra in località Garanta è di circa 1,5 ettari. Anche queste “eccezioni” di fatto sono nuovi terreni edificabili.

Sommando tutto, i nuovi terreni edificabili superano i 45 ettari! E non è detto che non me ne sia sfuggito qualcuno.

Per una più facile lettura e comprensione dei luoghi e del loro stato attuale, ho riportato le aree evidenziate nella mappa precedente (ATO C, CR e CS ed i B “fuoriluogo”) in due mappe di google (foto satellitari).

Notare, in questa immagine, oltre alla collocazione degli ATO C e CR, che  l’estensione dell’ATO B (zona di completamento) è in una zona estremamente periferica della città (segnalata in giallo) e pochissimo costruita. L’ATO B ha parametri di edificabilità altissimi (3 mc/mq) senza altre prescrizioni come perequazione, standard urbanistici, copertura massima ecc . Circa 6 ettari di “completamento” nel nulla. Certamente un grandissimo affare per i proprietari!

Notare anche in questa mappa due estensioni dell’ATO B (zona di completamento) anch’esse posizionate nel “nulla”.  In questo caso gli ettari di “completamento” sono “solo” circa 1 e mezzo.

Ed infine la zona di Taureana con gli ATO CR e CS:

 

La  linea gialla è la perimetrazione della “Città del turismo”, ovviamente sviluppata verso il mare. Il territorio compreso tra la linea gialla e quella bianca (escluse le case costruite che sono BR) è verde periurbano (del verde periurbano e della perequazione si parlerà in altri articoli). Un ulteriore incremento dell’abitativo di circa tre ettari e di edificabilità non abitativa di un ettaro e mezzo.

Analizziamo brevemente le risposte e le prospettive future indicate dagli estensori del piano, e approvate dal Consiglio comunale, per quanto riguarda le “nuove costruzioni”:

• Gli ATO A e B sono zone di completamento in cui poco o tanto ancora si potrà costruire ex novo (da ricordare i 7,5 ettari nel “nulla” di ATO B).
  
• L’ATO BR ha bisogno di piani di risanamento: quando approvati al loro interno si potrà ancora costruire
• Gli Ato C, CR e CS verranno lottizzati ed edificati (circa 38,5 ettari).
• Analogamente gli ATO CT (turismo) e D (commercio, artigianato ed industriale) saranno in tutto o in parte edificati
• La perimetrazione della città del turismo dà la possibilità a chiunque ci stia dentro, possedendo un lotto minimo di 1,5 ettari, di presentare piani e, se approvati, di edificare.
• Il solo aumento di volumetria, valido per tutti, in caso di demolizione e ricostruzione, in ragione del 20%, da solo comporta un ipotetico aumento di un milione di metri cubi di costruito (sugli abbondanti 5 milioni di esistente).
• L’ATO E (agricoltura) può essere edificato per residenza in ragione di 0,013 mq/mq (130 metri quadri di abitativo per ettaro sviluppato in un solo piano) e per infrastrutture inerenti la produzione, la trasformazione e la vendita dei prodotti agricoli in ragione di 0,10 mq/mq (1000 mq per ettaro). Nel secondo caso è possibile l’accorpamento, cioè portare a calcolo anche proprietà fisicamente non confinanti. Da ricordare che in questo ambito è possibile costruire ulteriormente per finalità agrituristiche.

È proprio questa la risposta che la città, già “gravata” da quasi 6 milioni di metri cubi di edificato (bastevoli per una popolazione di oltre 50.000 abitanti), si aspettava dai tecnici progettisti e dalla Amministrazione? Penso che di “storico” si è fatto ben poco!

In questa specie di superenalotto organizzato dall’Amministrazione, alcuni nostri concittadini hanno vinto davvero molto. Credo che presto la legittima curiosità di conoscere i loro nomi ci farà consultare le mappe catastali (documenti pubblici).

Concludo questo lungo articolo rispondendo ad una probabile domanda che il lettore, a questo punto potrebbe pormi: “Queste sono le scelte fatte dall’Amministrazione, approvando il lavoro dei progettisti, perché secondo voi sono sbagliate e, soprattutto, voi cosa avreste fatto?”.

Rispondo, ribadendo, che queste sono cose che il nostro circolo dice da anni sui giornali, sul nostro mensile, sul nostro sito, in documenti ufficiali (protocollati), nei dibattiti ecc.

Palmi ha ben oltre 5 milioni di metri cubi di costruito. Secondo i parametri di legge questi metri cubi sono bastevoli ad una popolazione di circa cinquanta mila abitanti. Pur ammettendo che a Palmi ci piaccia abitare in case “larghe” (cosa che nella realtà succede molto poco) la nostra città, così com’è, può contenere almeno 40.000 abitanti. Siamo meno di venti mila e le più ottimistiche previsioni (nuovo ospedale ecc.) ci dicono che Palmi nel prossimo decennio difficilmente potrà arrivare ai venticinquemila abitanti. Lapalissianamente non c’è nessun bisogno di nuove costruzioni! Infatti ovunque ci sono cartelli di “Affitasi”, “Vendesi” e case e negozi chiusi.

 I nostri Amministratori si sono comportati come il proprietario di un castello che pur possedendo decine di stanze vuote, alcune al momento non agibili ecc., non pensa ad una “generale ristrutturazione”, ma le abbandona e costruisce una nuova ala del suo maniero. I costi sono simili, i benefici per la popolazione no! Consumo inutile di suolo, una città che si allarga a dismisura ed in cui gli abitanti “perdono contatto sociale”, una periferia dormitorio, enormi spese per dare i servizi a questa nuova parte di città, ecc.

La nostra città  ha bisogno d’altro:

• L’integrale ristrutturazione doveva essere la parola d’ordine! Quindi incentivi ai proprietari perché diventasse, per loro, economicamente conveniente ristrutturare e riimmettere sul mercato (affitti e vendite) i loro stabili.
• Delle regole intelligenti per il cambio di destinazione d’uso.
• Dei piani di risanamento a brevissima scadenza per evitare gran parte del comparto BR (residenziale con intervento indiretto, attualmente classificato “limbo”), soprattutto quello compreso nel perimetro della città attuale, facendolo a breve diventare ATO B (zona di completamento).
• Dare ai proprietari di immobili fatiscenti (e/o che è conveniente demolire e ricostruire) la possibilità di spostare questi loro diritti edificatori in altro luogo. Il Comune acquisirebbe l’area dell’immobile fatiscente per dedicarlo a scopi comunitari (verde o altro) e cederebbe gratuitamente un’area simile, da trovare tra quelle, sempre gratuitamente, ricevute dalle operazioni perequative. Nessun aumento di volume, ma solo uno “spostamento” ed il consumo di nuovo suolo sarebbe ben giustificato dall’acquisizione di nuove aree “comunitarie” dentro il centro edificato.
• Uno sviluppo intelligente del turismo con possibilità e regole per salvaguardare le nostre naturali bellezze: il piano perimetra una futura città del turismo immensa e senza nessun rispetto per le bellezze di cui sopra. Tutto è lasciato all’iniziativa privata senza regole (l’unica è possedere almeno 1,5 ettari). Vedremo spuntare dei “funghi” qua e là senza alcuna connessione intelligente tra loro, con pochissimi servizi, ecc.
• Uno sviluppo intelligente del commercio, delle industrie e, soprattutto, di piani agricoli fattivi, non basati sulle idee molto opinabili dell’agronomo del PSC.(vedi Agricoltura a Palmi)
  E altro ancora.

Tanto si poteva e doveva fare, con le uniche  esclusioni di quello che è stato progettato in gran parte del PSC.

Palmi 11/8/2014 – Gustavo Forca

Allegati (non sono gli originali scaricabili dal sito comunale, ma delle copie “elaborate” per togliere l’inutile e troppo invasivo logo “Copia Comune”):

U.01 Relazione Generale – PSC (pdf di 33 mb)

U.20 “Sintesi definitiva Ambiti” – PSC (pdf di 15 mb)

U.23 REU – PSC PALMI – Regolamento Edilizio e Urbanistico ( pdf di 3 mb)