Quale futuro si prospetta per l’edilizia palmese? Vediamo di capire insieme il perché di certe parole d’ordine che sempre più frequentemente sono portate a vessillo di una nuova e più giusta realtà, e che sembrerebbero portare ad un futuro fatto solo di ristrutturazioni, con qualche nuova costruzione finalizzata allo sviluppo turistico e/o industriale e agricolo.
Vedi (pdf) “Limiti e obblighi del prg” ed anche.: legge 17 agosto 1942 n°1150 modificata e integrata dalla legge 6 Agosto 1967 n°765; Regolamento edilizio – Palmi 26/11/2001
La deregulation costruttiva che ci ha portato alla situazione odierna, ha diversi colpevoli, certamente con diversi gradi di colpevolezza, e concause, presenti nel nostro territorio, sia storiche che di necessità.
La classe amministrativa non ha saputo o non ha voluto dotare Palmi di un piano regolatore. Le cause sono certamente l’incapacità di amministrare, ma anche una forte “pressione”, delle forze speculative che certo preferivano la deregulation a regole che comunque avrebbero impedito certi eccessi ed abusi, oltre alla solita paura di perdere “consensi” adottando misure “impopolari”
Leggi nazionali e/o regionali sbagliate, o giuste nella loro finalità ma spesso sbagliate nella loro attuazione. Vedi ad esempio quelle del “lotto minimo” e dell’edilizia popolare.
Un patrimonio edilizio preesistente in gran parte fatiscente che ha indotto molti a preferire il nuovo alla ristrutturazione, essendo il prezzo della ristrutturazione e quello dell’acquisto del nuovo abbastanza simili. Ma non solo, mentre è stato sempre molto difficile avere dalle banche dei mutui personali, per la ristrutturazione di una vecchia casa, il prezzo d’acquisto del nuovo è sempre stato, quasi interamente coperto dai mutui suddetti, scaturenti dalle leggi sulle cooperative finalizzate all’edilizia popolare.
Altissimi prezzi di vendita del patrimonio edilizio esistente che essendo superiori al prezzo del nuovo hanno indotto molti ad una sorta di “abusivismo per necessità”.
Affitti paragonabili al rateo di un mutuo, finalizzato all’acquisto di una casa nuova, che, ovviamente, hanno indotto molti ad optare per la seconda soluzione.
L’investimento sul “mattone”, finalizzato o meno alla casa per i figli, che sembrava dare un buon reddito o comunque coprire il capitale dal rischio svalutazione.
Questo elenco, non completo, da un’idea della complessità del problema e delle concause che ci hanno portato alla situazione odierna. Negli ultimi decenni pochissimo è stato fatto per la ristrutturazione di vecchie case preferendo quasi sempre il nuovo. La “foto” della situazione odierna mostra in tutta evidenza che Palmi, a fronte di una popolazione residente di circa ventimila abitanti, possiede un patrimoni edilizio, in metri cubi, sufficiente, secondo i parametri di legge, ad una popolazione tripla, se non addirittura quadrupla.
E’ bene qui fare alcune precisazioni. La casa è un diritto di “tutti” i cittadini italiani. Purtroppo, come tanti altri diritti ( ad esempio quello del lavoro), spesso sono sanciti sulle carte ma disattesi nella realtà.
Qualcosa si è fatto nei decenni precedenti con la costruzione di case popolari, da assegnare a chi ne avesse bisogno, ed alcune leggi di sostegno (edilizia popolare , aiuto per pagare l’affitto, ecc) ma di fatto questo diritto è uno dei più aleatori per chi ne ha realmente bisogno.
Questo diritto è stato anche “quantizzato” dal legislatore con l’indicazione di alcuni parametri “limite”. Ogni cittadino ha diritto ad avere un minimo di metri quadri di spazio abitativo personale e di altri metri quadri di spazio collettivo per la vita sociale. Venticinque metri quadri ( aumentabili a circa 30) di spazio abitativo e 18 (mq) di spazio “collettivo” . Sul secondo parametro stendiamo un velo pietoso poiché certamente in Italia sono molto pochi i Comuni che lo rispettano.
Lo spazio abitativo è comprensivo di servizi per cui è evidente che più le famiglie sono numerose maggiore sarà lo spazio abitativo personale. Un singol avrà certamente bisogno di un bagno e di una cucina ma dovrà fare stare tutto in 25, 30 metri quadri, una famiglia numerosa avrà certamente bisogno di una cucina e bagni “maggiori” ma non potrà esserci, tra i servizi ed il resto della casa, la stessa proporzionalità della casa del singol, a tutto vantaggio dell’aumento dello spazio abitativo per i suoi componenti.
Queste norme di limitazione dello spazio abitativo ovviamente non possono essere attuate in una realtà tipo la nostra. Bisognerebbe abolire la proprietà privata, e costruire appartamenti “tipo” per una, due, tre, ecc , persone. Ma non sarebbe questo il problema maggiore. Visto che qualunque nucleo famigliare nel tempo si evolve aumentando o diminuendo il numero dei suoi membri, ci dovremmo assoggettare tutti a dei continui cambi di casa per rispettare questi parametri. Ovviamente questa è materia da fantascienza… o forse meglio da fantascemenza.
Comunque stiamo molto attenti ai calcoli di media ed al loro uso in decisioni che coinvolgono l’interesse generale e quello dei singoli. Nel nostro caso, qualunque sia il parametro di media adottato, visto che comunque l’esistente non può essere “sanzionato” se non con tasse, che hanno già da tempo raggiunto livelli insopportabili, il rispetto del parametro sarebbe solo “a carico” di chi non possiede parte dell’esistente. Il rispetto dei diritti dell’esistente, scaturenti dalla legislazione sulla proprietà privata, impedirebbe di fatto lo stesso diritto, in futuro, agli altri. Faccio un esempio. Io vivo in un appartamento che secondo il parametro di legge potrebbe contenere almeno il doppio degli abitanti che ha. Niente di illegale, però questo impedisce (impedirebbe) di fatto che un numero di cittadini uguale al numero degli abitanti del mio appartamento, che certamente hanno i miei stessi diritti, di fatto non potranno esercitarli essendo io, in pratica, il possessore del loro diritto E certamente questo non è giusto né moralmente né legalmente.
Certamente sono giustissime le preoccupazioni sul consumo del territorio, sulla sua impermeabilizzazione, ecc, ma i “sacrifici”, consequenziali a queste problematiche dovremo farli tutti. Uno “stop” alle costruzioni senza adeguati ammortizzatori peserebbe solo sulle fasce più deboli della cittadinanza, che avrebbero sicure difficoltà sia a comprare il già costruito sia affittarlo a prezzi di “monopolio”.
I parametri di legge summenzionati imporranno sicuramente al prossimo piano regolatore una crescita molto vicina allo “zero” (qualche completamento) per il comparto abitativo. Certamente questo è uno dei principali motivi per cui a tutt’oggi ne siamo privi. Visto che anche se fosse stato approvato dieci o quindici anni fa, avendo già allora superato i parametri, la crescita sarebbe stata comunque “zero”. Già nel 1998 ( dati del piano Miarelli Mariani) la volumetria del costruito ammontava a circa 5 milioni di metri cubi sufficienti ad una popolazione di circa cinquanta mila abitanti. Cinque milioni di metri cubi diviso 100 (limite massimo per abitante) da il risultato di cinquantamila abitanti.
Se non esiste un piano regolatore approvato si va avanti per “norme” e si può, rispettandole, continuare a costruire. (zone non soggette, per legge, a vincoli di tipo paesaggistico, ecc).
La legge di riferimento per questi parametri è della fine degli anni sessanta del secolo scorso, con una Italia certamente molto diversa dall’attuale.
Certamente dire che Palmi potrebbe contenere 3, 4 volte il numero dei suoi abitanti non è razionalmente accettabile. Comunque è senz’altro vero che potrebbe almeno contenerne il doppio (approssimativamente) visto il parametro oggettivo delle molte case disabitate.
Analizziamo le cause, senza pretesa alcuna di esaustività, che hanno prodotto questo notevole numero di case disabitate, spesso fuori dal mercato degli affitti:
- case fatiscenti con costi di restauro, paragonabili al costo del nuovo .
- case in multiproprietà ereditaria, di fatto cristallizzate in situazioni di stallo difficilmente risolvibili
- canoni di affitto elevati ( paragonabili al rateo di un mutuo per l’acquisto di una casa: vedi nota 1)
- seconde case a disposizione per brevi periodi l’anno, normalmente possedute da emigranti.
Alcune delle case fatiscenti sono “ricordi” di un modo di vivere che fortunatamente (spero) ci siamo lasciati alle spalle, e che non avrà mai senso restaurarle o anche ricostruirle. Ad esempio case composte solo da due piani di una sola stanza. Ai tempi del “sacco” unendo un paio di queste case si è costruito qualcosa di abitabile. Purtroppo, spesso a causa di necessità oggettive, contro ogni logica costruttiva di stabilità in zona sismica, a queste piccole case (in alcuni casi anche a grandi case) in muratura ordinaria o mista (muri portanti) sono stai aggiunti dei piani in cemento armato ( colonne portanti). Una struttura in cemento armato ha senso se è ancorata a terra con adeguate fondamenta, non ha senso se le sue fondamenta sono costituite da un “cordolo” in cemento posto su una casa in muratura ordinaria. Alle sollecitazioni sismiche le due strutture risponderanno in maniera totalmente diversa aggravando notevolmente il pericolo di crollo. Questo ci porta ad un altro problema dell’edilizia palmese che vede moltissime costruzioni assolutamente non idonee ad affrontare un terremoto. Una buona parte di Palmi andrebbe demolita e ricostruita, ma dove prendiamo i soldi per farlo?
Scartate le case di cui sopra restano molte case che ristrutturate o ricostruite potrebbero costituire delle ottime soluzioni abitative. Il motivo per cui i proprietari spesso non adottano questa soluzione è essenzialmente l’alto costo della ristrutturazione o ricostruzione. La ristrutturazione di una vecchia casa ha essenzialmente due scopi, o per farne l’abitazione propria o per affittarla ad altri. Tralasciando per ovvi motivi la ristrutturazione finalizzata alla realizzazione della propria abitazione, facciamo un po’ di conti sull’investimento “affitto”.
Giustamente un inquilino “ moderno” pretende dei buoni infissi, certamente almeno il riscaldamento invernale, dei pavimenti facilmente pulibili, impianti di luce acqua e gas sicuri ed in grado di sopportare i consumi odierni, bagni e cucina “adeguati”, ecc. Di una vecchia casa praticamente restano solo i muri e tutto il resto è da rifare. Ristrutturare totalmente, con qualche attenzione verso il “risparmio energetico”, a Palmi, una casa di cento metri quadri vuole dire non spendere meno 70, 100 mila euro, con la speranza di affittarla a circa 500,700 euro mensili. Affitto che diminuisce sensibilmente allontanandosi dal centro storico. Almeno il 40 % del canone di affitto va pagato in tasse (irpef, ici o imu, tassa di registro,innalzamento della categoria catastale, …) per cui il probabile ricavo dall’investimento di diciamo settantamila euro sarebbe (600×12=7200 -40% =4320) poco più di 4000 euro annui, praticamente il 6% della somma investita. Da tenere presente che abbiamo fatto i calcoli per una abitazione posta nella zona centrale del paese. In periferia con costi di ristrutturazione identici ma prezzi di affitto certamente minori, questa percentuale potrebbe scendere anche al 2, 3 % . E’ da ricovero alla neuro deliri chiunque pensi di potere fare un’operazione simile con soldi presi in prestito con un mutuo bancario. E’ ancora da tenere presente che, nel calcolo degli interessi sull’investimento affitto, abbiamo considerato solo la cifra spesa per il restauro, mentre un calcolo più preciso ci imporrebbe di calcolare anche il valore di mercato dell’immobile, non essendo esso stato regalato. Poiché, certamente, una parte delle somme spese per il restauro potrebbe venire recuperata nel caso di una vendita ho pensato di “trascurare” sia il valore dell’immobile sia la parte di spesa di restauro recuperabile in una vendita.
Altra cosa che ho trascurato sono le agevolazioni fiscali per la ristrutturazione delle case. L’iva al 10% e la detrazione irpef del 36% ( della spesa sostenuta e certificata) suddivisa in dieci anni. Personalmente mi sembrano più “tattiche” per fare emergere il sommerso che altro, sopratutto da noi. Comunque a fronte di una spesa di 100.000 euro si ha una detrazione annuale di 3.600 euro ( per 10 anni) sull’irpef da versare. Ovviamente conviene a chi deve versare al netto più di 3.600 euro l’anno di irpef. Se l’irpef da versare è minore si perdono le cifre superiori. Ad esempio se io pago annualmente intorno 1.500 euro ( di irpef) il mio risparmio in dieci anni sarà di 1500×10= 15.000 euro.
Vedi Agenzia Entrate : Ristrutturazione Edilizie: le agevolazioni fiscali
Sembrerebbe comunque un buon utile se rapportato ad altri investimenti a basso rischio attualmente realizzabili, ma purtroppo l’affitto non è un investimento a basso rischio:
- irrecuperabilità della somma investita per affrontare bisogni improvvisi se non con la vendita dell’immobile in situazione di bisogno
- morosità degli inquilini
- bisogno di spendere somme aggiuntive per riparare i danni dovuti alla normale usura ed all’incuria degli inquilini
- nessuna garanzia di avere sempre l’immobile affittato
- la copertura dalla svalutazione è solo una speranza legata ad un possibile , ma non certo, aumento del valore dell’immobile. Fatto estremamente aleatorio in un paese come Palmi che, se non frena la propria discesa, vedrà, come in molti paesi vicini, crollare, anche, il suo mercato immobiliare.
Lapalissianamente per avere un maggiore mercato immobiliare da destinare all’affitto bisogna fare in modo che, visti i bassi interessi sul capitale investito, esso diventi almeno un investimento a basso rischio.
La “fame” di case dei cittadini palmesi è stata soddisfatta essenzialmente dal quartiere dormitorio di Pille superiore e dall’abusivismo nelle campagne e nei quartieri esterni al centro abitato come San Leonardo e San Gaetano. Discorso a parte meriterebbe il “sacco della Ciambra”. Le colpe delle Amministrazioni passate sono gravissime. Palmi di tutto poteva avere bisogno ma certamente non di un assurdo quartiere dormitorio posto in posizione infelice, senza strade, servizi, vita comune, ….
Il prossimo piano regolatore non potrà che portarci, per rispettare i parametri di cui si è parlato in precedenza, ad una crescita “zero”, con qualche apertura per gli insediamenti produttivi, turismo, agricoltura e industria ( diciamo artigianato). La soluzione del “chi ha avuto, ha avuto, chi ha dato, ha dato, scurdammoce u passatu…” personalmente non mi soddisfa per niente e certamente, non essendo minimamente giusta, provocherà nuovi guasti e nuovi imbrogli per soddisfare i nuovi bisogni.
Questo intervento affronta solo una parte delle problematiche inerenti il futuro dell’edilizia a Palmi. Impermeabilizzazione e consumo del territorio, devastazione del paesaggio, scelte sulle attività produttive da avvantaggiare e promuovere ecc ,… Spero avremo modo di discuterne cercando anche possibili soluzioni.
Palmi 8/5/2012- Gustavo F.
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Nota 1: un mutuo ventennale, per l’acquisto della prima casa, calcolato sulla somma di 100.000 euro, da un rateo mensile di circa 700 euro, come si evince da questo calcolo fatto da me on line
CIRCOLO "A. ARMINO" 
Si rende certamente qui bene conto della complessità del problema edilizio a Palmi (ma non solo). Vorrei sottolineare, da parte mia, queste due evidenze:
1. il consumo di suolo ha ormai raggiunto un livello intollerabile e minaccia (ammesso che non l’abbia già spezzato) il precario equilibrio tra uomo e natura;
2. l’edilizia è uno dei settori portanti dell’economia, anche locale, per la sua capacità di generare positive ricadute su numerosi settori produttivi.
Il contrasto (apparente) tra le due precedenti affermazioni può e deve essere superato dall’azione politica, sia a livello centrale di governo del Paese che a livello periferico nelle amministrazioni comunali.
Lo si deve fare, a Palmi in particolare, a partire dalla definizione di un PSC che risparmi ulteriore consumo di suolo, adottando una fiscalità di favore per le ristrutturazioni, recuperando a finalità sociali il patrimonio edilizio comunale inutilizzato.
Il problema non deriva tanto dalla fiscalità comunale ma bensì dalla estrema esosità di quella nazionale.Se anche il Comune di Palmi ti facesse risparmiare sulla tassa di urbanizzazione (primaria e secondaria) sulle ristrutturazioni, non potresti avere un risparmio superiore ai mille euro. Non conosco i parametri di Palmi ma una media di quelli italiani mi dice che per ristrutturare 100mq di appartamento spendi, per questa tassa, da un minimo di 500-600 euro ad un massimo di 1000-1500 euro.( vedi esempio Emilia Romagna:https://circoloarmino.files.wordpress.com/2012/05/oneriurbanizzazione1.doc )
Risparmiare qualcosa su cifre del genere non ha alcun peso nella decisione se fare o meno una ristutturazione. Il grande problema sono le tasse “nazionali”. Quelle sul lavoro e sui guadagni incidono tanto che l’offerta in “nero” (certamente da cambattere) riduce la cifra spesa per la ristrutturazione di più di un terzo. Lo stato poi diventa socio paritario, ma solo nei guadagni, dividendo con te l’affitto…
Per avere una visione delle problematiche del nostro territorio vi invito a leggere i documenti elaborati sull’argomento dalla Provincia di Reggio Calabria. Sulla scorta degli studi effettuati sono state poi prese delle decisioni che certamente incideranno sul nostro futuro e quello delle generazioni future. E’ indispensabile conoscere le problematiche per poi capire se le conseguenziali decisioni sono state prese (e saranno prese) tenedo conto sia del bene comune sia della “giustizia sociale”.
Il P.T.C.P ( Piano Territoriale Coordinamento Provinciale) è stato adottato con Delibera del Consiglio Provinciale n° 15 del 04/04/2011
Provincia di Reggio Calabria – P.T.C.P – Documento Preliminare;Tomo I, Strategie di piano; Tomo II , Il territorio provinciale: carattere e tendenze evolutive – novembre 2009- https://circoloarmino.files.wordpress.com/2012/05/preliminare.pdf
Provincia di Reggio Calabria – P.T.C.P – V.A.S ( Valutazione Ambientale Strategica)- Rapporto Ambientale- dicembre 2010 https://circoloarmino.files.wordpress.com/2012/05/vas_rapporto_ambientale_ptcp_rc.pdf
Provincia di Reggio Calabria – P.T.C.P- Tomo I , Quadro delle strategie di Pano; Tomo II, Il territorio provinciale: carattere e tendenze evolutive-dicembre 2010- https://circoloarmino.files.wordpress.com/2012/05/ptcp_rc-1.pdf
Provincia di Reggio Calabria – P.T.C.P-Norme tecniche di attuazione – novembre 2010- https://circoloarmino.files.wordpress.com/2012/05/norme_tecniche_attuazione.pdf
Cosa ci comporta l’adozione del PTCP? Per restare in argomento edilizia ed espansione del Terriorio Edificato nel prossimo PSC, sembrerebbe che sia possibile un aumento del 5%. Ma, pur ipotizzando che non ci siano altre norme che, comunque, lo vietino, mi sembra che l’abusivismo presente ( Aree abusive di riqualificazione), anche se condonato, di fatto ce lo impedisca. (art. 54 e 5 delle “norme tecniche di attuazione”)
Fate attenzione che i documenti sono corposi e “scaricarli” comporta un certo tempo di attesa. Per future consultazioni è meglio che scaricatili li memorizzate nel vostro computer
Insomma a Palmi l’edilizia, assieme a tutto ciò che si porta dietro, deve morire!!??
Assolutamente no. E’ un dato di fatto, indipendente dalle idee di ciascuno di noi, che le leggi vigenti, sia quelle nazionali, sia quelle regionali sia, per finire, quelle provinciali, ci impongano una crescita minima se non nulla. Dipenderà poi dall’Amministrazione Comunale ( come direttiva “politica”) e dai tecnici, ovviamente nel rispetto delle leggi, studiare possibili piani in deroga ( ad esempio per il turismo) o di riqualificazione.
Comunque io non vedo assolutamente la morte dell’edilizia, anzi, direi, una nuova vita. Abbiamo interi quartieri da “riqualificare”, moltissime case ad alto rischio sismico, l’adozione delle nuove tecniche per il risparmio energetico, … una buona parte di Palmi è da ricostruire o ristrutturare!
Caro Rocco, a Palmi (ma non solo) l’edilizia è un settore fondamentale dell’economia locale; non disconosciamo l’importanza che essa riveste nel muovere numerose altre collegate attività.
L’incapacità degli amministratori, in passato, di dotare Palmi di un piano regolatore è la causa prima della stasi di questo settore oltre che l’origine dell’attuale disordine ambientale e paesaggistico. Per questo occorre ora un PSC che sappia rilanciare l’edilizia indirizzandola prevalentemente al recupero e alla modernizzazione del patrimonio di edifici esistente: un grande progetto di investimenti e per il lavoro del quale la Città ha assolutamente bisogno.
In tema con l’argomento ricavo dati,con relative considerazioni critiche,contenuti nell’articolo di Fulvia Bandoli sulle politiche del territorio,per collocare il problema Palmi nel contesto nazionale segnato da analoghe dinamiche speculative che incrinano profondamente l’equilibrio dell’ecosistema.Sappiamo ad esempio che consumiamo più cemento pro capite di quanto se ne consuma negli Stati Uniti e che ogni anno una quantità enorme di terreno agricolo viene cementificato.Da una ricerca fatta in Veneto risulta che negli ultimi otto anni,pur essendo aumentata la popolazione di 400.000 unità,i metri cubi costruiti,128 milioni,erano commisurati ad un aumento di 850.000 unità(il doppio),e le case erano di una tipologia adatta per le classi medie(alti costi) mentre l’incremento demografico era ascrivibile ad immigrati,anziani e giovani ossia a fasce sociali economicamente deboli:incongruenza qualitativa/quantitativa ed abbandono del lavoro agricolo con minore controllo del territorio e mancata riforestazione delle aree pedemontane a scapito dell’assetto idrogeologico.
E’ calcolato che le risorse necessarie per la messa in sicurezza del territorio ammontano a 40 mld di euro,a fronte di 400 milioni di euro investiti negli ultimi 20 anni,di 52 mld di euro spesi in 50 anni per indennizzi,ricostruzioni e riparazioni danni a posteriori o dei 213 mld di euro se si sommano gli indennizzi post-terremoti,una cifra mostruosa senza ombra o accenno di una politica territoriale preventiva.Da un simile quadro deriva la necessità per il passaggio dall’incuria alla cura del territorio,dalla speculazione selvaggia alla pianificazione sostenibile,dall’edilizia costruttiva a quella di recupero e manutentiva,dall’intervento retrogado alla prevenzione.Il recupero e il riequilibrio del territorio si rileva la più grande opera pubblica di cui ha bisogno l’Italia per l’intreccio positivo e sinergico tra economia ed ecologia con rilancio dell’occupazione e dello sviluppo che coincidono virtuosamente con la sicurezza geologica.
L’articolo si conclude con una serie di proposte in equilibrio con la soluzione del problema e col reperimento delle risorse economiche:
1) Piano governativo decennale per 40 mld di euro con relative fonti del prelievo del capitale monetario;
2)Richiesta ai comuni di redigere entro sei mesi piani attuativi per la messa in sicurezza;(rinaturalizzazione dei fiumi,ripristino delle aree di esondazione e delle aree golenali,etc);
3)Norme nazionali volte ad impedire nuove costruzioni in aree fluviali e l’ulteriore consumo di terreno agricolo;
4)Servizio giovanile regionale(sei mesi retribuiti) sull’esempio di Genova nato sulla rete;
5)Incentivi fiscali alle attività agricole nelle aree a rischio geologico;
6)Rafforzamento filiera delle competenze(geologi;ingegneri naturalistici,etc);
7)Istituzione figura “geologo condotto” per ogni o più comuni;
8)”Adottare i fiumi”coinvolgendo le associazioni ambientaliste,del volontariato e di singoli cittadini.
Nell’ambito di queste direttive per la difesa del territorio resta paradigmatico il passaggio programmatico dall’edilizia costruttiva a quella manutentiva come indispensabile argine alla speculazione e al privilegio della rendita fondiaria,senza erodere ma rilanciando positivamente il comparto edilizio con difesa dell’occupazione e delle bellezze paesaggistiche,qest’ultime,premessa indispensabile per lo sviluppo turistico che si coniuga alla ricchezza sociale nell’equilibrio territoriale presente e futuro.
Eugenio condivido pianamente. Credo fosse il caso di informare in neo-sindaco che anche Palmi potrebbe imboccare questa strada
Ho letto queste interessanti discussioni e posto quello che si attendeva da tempo, maggiori incentivi per la ristrutturazione e riqualificazione edilizia, incentivi validi fino al 30 Giugno 2013.. http://www.edilportale.com/news/2012/06/normativa/detrazione-50-ristrutturazioni-e-riqualificazione-energetica-via-libera-al-decreto-sviluppo_28127_15.html
Scusate se riprendo un post fermo da molto tempo ma, ed è la prima volta che vi scrivo, vorrei dialogare con voi e con il vostro circolo se mi consentite.
Voi, e se ho capito in modo errato correggetemi, proporreste una sorta di “stop” al consumo di suolo del territorio e la redazione di un PSC che valorizzi il recupero delle volumetrie già esistenti? Di per se la valuterei come un iniziativa lodevole in quanto andrebbe a riqualificare molti edifici che “stonano” all’interno della città poiché vecchi e decadenti. Però giustamente avete analizzato che ristrutturare le volumetrie che ci già ci sono comporta alcune difficoltà oggettive ed è difficilmente realizzabile. Quindi che facciamo? Riprendiamo l’espansione edilizia oppure blocchiamo la crescita urbana della città? Vi faccio presente, ma lo sapete meglio di me, che Palmi sta perdendo abitanti in maniera “pericolosa” con la vicina Gioia Tauro che sta aumentando notevolmente e già ci ha superato….e questo, nel medio e lungo termine, potrebbe portare Palmi a perdere le sue scuole, i suoi uffici e le sue sedi, perché già Gioia Tauro stava “attirando” nuove istituzioni pur essendo più piccola di Palmi…figuriamoci adesso che ci ha superatI! Insomma la vedo dura che il binomio Palmi-Gioia posso fare la stessa cosa del binomio Locri-siderno dove, pur essendo siderno molto più grandi di Locri, quest’ultima viene sempre scelta come sede di uffici.
Se non erro voi proporreste Palmi come una sorta di territorio da tutelare e non toccare e consumare per le sue bellezza? Niente di più meraviglioso direi…se non fosse che a 8 km c’è chi ha un PSC che prevede colate di cemento a non finire…con i rischi suddetti per Palmi! Scusate se insisto ma, secondo me, bisogna riprendere la crescita urbanistica della città e magari controllarla ed indirizzarla! Ok ci sono vaste zone della città che sono da tutelare poiché di alto valore paesaggistico? Allora indirizziamo altrove l’espansione… dato che Palmi, come dicevamo, sta perdendo abitanti perché non “attira” più al contrario di Gioia Tauro… per vari motivi quali l’alto costo delle case a Palmi, la disponibilità di tanti negozi a Gioia ecc…allora perché non ipotizzare di creare nuovi quartieri abitativi in zone tipo contrada San Francesco, Monte Terzo ecc..che sarebbero vicine a Gioia Tauro quindi “appetibili” e di minor valore economico ed allo stesso tempo sarebbero comunque residenze che aumentano la popolazione cittadina!? Un altra ipotesi sarebbe quella di saturare contrade quali Scinà e la ciambra che adesso sono solo quartieri con case sparse e senza uno straccio di attività o negozio…renderle delle vere e proprie frazioni a mare favorendone lo sviluppo di edifici abitativi (palazzi) negozi di prima necessità, una chiesa, un lungomare (magari unito alla marina di Gioia) ecc. poiché anche per Scinà e la Ciambra potrebbe valere il discorso mio di c.da San Francesco data la vicinanza a Gioia Tauro.
Per concludere io penso che bloccare la crescita urbanistica della città porti solamente ad un accelerazione del declino della città e che, se decidiamo che il centro va tutelato, dovremmo indirizzare altrove tale crescita. Voi che ne dite?
Due precisazioni. La prima è che l’articolo in esame non può essere inteso come pensiero del circolo ma solo mio personale (essendo firmato da me).
La seconda, più importante, è che non dipende da una nostra libera scelta “ampliare” la zona abitativa del nostro territorio ma ce lo vietano leggi nazionali, regionali e provinciali. Tutte queste leggi legano l’espansione del territorio ad un rapporto preciso tra numero di residenti e metri cubi già costruiti. La situazione di Palmi è che abbiamo, secondo i parametri suddetti, almeno il doppio di metri cubi costruiti (consentiti).
Solo la mancanza di un piano regolatore approvato ha consentito nell’ultimo decennio, approfittando di vecchie normative, di continuare a costruire. Dopo l’approvazione del PSC sarà possibile costruire solo con piani in deroga per soddisfare particolari esigenze tipo turismo, industrializzazione, ecc
La ringrazio della Sua risposta. Le chiedo come mai allora i nostri vicini continuano l’espansione edilizia pur essendo dotati di PSC?
Non so risponderle. Probabile che la risposta sia contenuta in questo documento: ftp://pc30.architettura.unirc.it/Teti-pianf.%20territorio/piano%20strutturale%20gioia%20tauro/34249_NTA.pdf
Caro Marquinhos (del quale mi piacerebbe conoscere il vero nome), ti do anche il mio punto di vista, sulle due distinte questioni che poni.
1. Il declino di Palmi è cominciato molti anni fa ed ha davvero poco a che fare con la demografia. Tu stesso citi il caso Siderno, più popolosa e commerciale della sua rivale Locri che, tuttavia, mantiene il primato tra i comuni della fascia ionica; un’eredità del suo passato di capoluogo di circondario che anche Palmi può vantare, anche con maggiore profondità storica per il fatto di essere stata anche a capo dell’omonimo distretto istituito nel periodo francese (“dietromarina” lo stesso ruolo ebbe Gerace, non Locri).
La causa principale del nostro declino sta tutta, io credo, nell’inadeguatezza della classe politica che ha governato per molti anni e ancor oggi governa, incapace di progettare un futuro per la nostra Città.
2. Sotto il profilo urbanistico Palmi oggi dispone di più del doppio degli spazi che sono coerenti con la sua popolazione. Prescindendo pure da leggi e regolamenti, il solo buon senso dovrebbe guidarci a disincentivare l’occupazione di nuovo suolo, e favorire la ristrutturazione del patrimonio edilizio disponibile (senza danneggiare anzi promuovendo l’industria edilizia). Se ti trovassi di fronte a queste due città: a) Palmi col doppio dell’estensione attuale, metà abitazioni costruite con criteri moderni e metà pericolanti e abbandonate; b) Palmi con la stessa estensione attuale e con edifici ristrutturati per prevenire i rischi di sisma ed energeticamente sufficienti; quale sceglieresti?
Grazie delle risposte e del link. Pino sul punto 2 è ovvio che ti direi che preferisco l’opzione b) per motivi morali (avere meno case a rischio crollo) ed estetici, però il senso della mia domanda iniziale era: con il punto b) siamo certi che “freniamo” la decrescita demografica? A me quello interessa pure perché, secondo me, un crollo demografico ci spingerebbe in un altra direzione rispetto a Locri.
Ho riletto con attenzione il post (perché lo avevo fatto tempo fa e ieri l’ho ripreso solo per scrivere il mio commento). Una cosa mi sfugge e vi chiedo a voi parere. Dite che oggi ristrutturare una casa a Palmi costa più o meno quanto comprarne una nuova. Ok, non ho la competenza e quindi mi attengo volentieri ai calcoli fatti sopra. Quindi oggi, a parità di costo, il palmese sceglie una casa nuova. Perché un PSC che freni l’espansione edilizia dovrebbe “invogliare” il palmese a ristrutturare una casa? Se costava 100.000 euro senza PSC…ne costerà 100.000 anche con il PSC…ed a quel punto sceglierà lo stesso una casa nuova (come dite voi) ma a Gioia Tauro anziché a Palmi perché non ve ne sono più. Anche perché un PSC non può imporre prezzi di ristrutturazione…al limite invece potrebbe invogliare la ristrutturazione tramite dei “bonus” di ampliamento…(che, forse, gli attuali PdF e RE non hanno?) quindi la casetta in via X a due piani diventa più appetibile ristrutturarla se il PSC mi consente una “tantum” come spesso hanno i PRG. Cmq per chiudere convengo con voi che l’abitato di Palmi non corrisponda a quello di un comune di 18.700 abitanti ma almeno al doppio e che le attuali volumetrie bastano e avanzano…il problema, secondo me, è un altro. Perché le valutazioni immobiliari (affitto e compravendita) sono tanto alte da spingere molti palmesi a trasferirsi altrove?
PS. per “bonus” intendo un tot di mc aggiuntivi
La politica urbanistica ed edilizia, quando c’è, coi suoi strumenti normativi, non ultima la leva fiscale, incide sulle scelte e determina quella convenienza tra nuova costruzione e recupero dell’esistente; modificando e proteggendo il volto della Città e il suo paesaggio, il bene più prezioso di Palmi.
Il prezzo al mq è l’indicatore finale di una lunga serie di parametri di valutazione che consentono di accoppiare la domanda e l’offerta; e che includono, vero, la dimensione del mercato immobiliare, ma non trascurano certo la qualità dell’ambiente, il livello dei servizi disponibili, il contesto sociale. Sono queste le ragioni del caro-prezzi di Palmi rispetto, ad esempio, a Gioia. Non so se augurarmi un adeguamento dei prezzi immobiliari di Palmi a quelli di Gioia, perché questo starebbe anche a indicare che la qualità della vita in Palmi si è allineata a quella di Gioia. Certo c’è un problema che ha che fare con le difficoltà, soprattutto per le giovani coppie, di restare nella propria città, se lo desiderano. Anche qui la politica ha le sue responsabilità e gli strumenti per venire incontro a queste esigenze.
Statistiche non ufficiali ci dicono che a Palmi vive qualche migliaio di persone che mantengono, per varie ragioni, la residenza nei comuni d’origine, per lo più dell’entroterra e delle zone pre-aspromontane; un indicatore chiarissimo dell’appeal che nonostante tutto Palmi esercita sulla popolazione di una vasta area contigua. Ma anche in questo caso la politica rimane distratta o assente.